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為什么要春節后再買房?今天給你答案!
作者 : 葉問 2019-12-09 07:25 4495 8

核心提示:既然拉動經濟的擔子壓到了地方上,那必然也要允許地方上通過放松樓市的方式來回點血。

各位菜友周一好!我是菜鳥理財特聘的房產投資導師:業問。

今天跟大家聊一下之前關于樓市走向的一個預測:

業問你總說等到2020年春節過完再看要不要買房,有的地方甚至可以等到2020年3季度再說。

你這個預測的意思是,未來半年或一年以后,很多城市的房價會再次上漲嗎?

業問的回答也很簡單:是的!

拿到這個結論你也別太激動,事情沒那么簡單,且聽我慢慢給你分析分析! 

01  

在上周的2019鳳凰網財經高峰論壇上,央行原調查統計司司長盛松長給出了一個高調的預測:

“我擔心半年到一年后,房價可能再次上漲。”

相比起其他磚家的神棍預測,業問建議大家要把盛松成的這個表態當做一個重要的信號。

為啥這么說呢?

一方面,盛松成雖已不再央行任職,但實際上一直在扮演著央行與各大智庫、機構之間的中間人角色,所掌握的數據和信息不是一般的“磚家”所能比的。

另一方面,盛松成的這個預測結論,也確實有他自己的依據。

從供給和需求的角度來看,經濟整體下行,房地產行業也在“渡劫”:

1-10月份,房地產開發投資總額同比增長10.3%,比1-9月份回落0.2個百分點;

1-10月,房地產開發到位資金增速為7.0,比1-9月份回落0.1個百分點;

9月末,人民幣房地產貸款余額占全部人民幣貸款的28.9%,已連續14個月回落。

用大白話來說,由于嚴格的調控,所以現在市面上能賣的房子沒多少了。但剛需還是要買房的,改善性需求更是很多成熟市場的主流,不是靠壓制就能消滅的。

因此,如果供給仍將持續減少,樓市庫存在未來半年到一年內處于歷史低位,加上各地慢慢放松市場,房價就很可能會進一步上漲。

02  

除了盛松成的吹風,從最近的一些信息來看,業問也進一步堅定了自己之前“春節后再買房”的預測。

一方面,房企行業的壟斷正在加劇。

提起房企,很多人都會想起今年400多家中小型房企破產的新聞。

殊不知,在中小型房企今年共譜一曲涼涼時,龍頭房企的日子其實還是挺滋潤的。

今年前11月,百強房企的銷售額達到10.3萬億元,同比上漲17.7%。

今年前10月,30強房企的銷售額占全國房地產銷售額的一半。而在2011年的時候,這一比例僅占約15%。

樓市二八分化的同時,房企也在二八分化,房企壟斷正在逐步形成。

這對于房價有啥影響呢?

一旦龍頭房企形成市場壟斷,他們的控價能力就會進一步提高。

資源一家獨大,這時不宰客還待何時?這個道理是顯而易見的。所以說,房企的高度集中,必然會推動房價進一步上漲。

另一方面,最近各地放松樓市的小動作比較頻繁。

雖然有“房住不炒”的主調壓著,但這并不妨礙各地靈活落實“一城一策”。

過去一個多月時間,廣州、上海、四川、深圳、海南、天津、南京等多地都在搞小動作。

取消落戶限制、社保認定調整、放開限購......種種騷操作其實都在傳達同一個意思:搶人。

人來了就得有地方住,這需求上來了,房價也就有上漲的動力了。

所以,今年這波城市搶人大亂戰還只是一個開始,等到明年春節過后,一定會有更多城市加入放松樓市的陣營中來,市場出現一定的補漲是不可避免的。

再多說一句,雖然大家都在罵房價已經太高了,年輕人都買不起了。

但仔細想一下,全面的嚴格調控也堅持了3年多了,如今就連二師兄今年都身價大漲了,房價來一輪久違的補漲,其實也算是“合情合理”。

至于一座城市放松調控了以后是不是就會一直漲下去,值不值得大家當做投資選項買進,那就得具體問題具體分析了。

03  

還有一個不得不考慮到的現實因素是,隨著地方上大搞基建拉動經濟的壓力越來越大,地方政府現在需要靠樓市來回一波血。

上面已經明確表示了,“不將房地產作為短期刺激經濟手段”,這點大家都清楚。

如果真不把樓市夜壺,還能靠啥來拉動疲軟的經濟呢? 

前不久,財政部提前下達了2020年部分新增專項債務限額1萬億元,而且資金投向由土儲和棚改轉移至基建投資。

要求各地盡快將專項債券額度按規定落實到具體項目,確保明年初即可使用見效,形成實物工作量,盡早形成對經濟的有效拉動。

很顯然,上層想要通過基建來拉動經濟。

所以大家可以看到,現在身邊哪哪都在大興土木。

但是問題來了,基建是一個很燒錢的事情,地方政府基建的錢從哪來呢?

光靠稅收那點錢,都還不夠塞牙縫。

更何況這兩年降稅力度比較大,這在一定程度上影響了政府的收入。上周的新聞就說了,今年地方收入承壓明顯,預計多地將無法完成年初設定目標。

地方政府現在的處境,就相當于夾心餅,向上不敢要錢,要下沒法加稅。

但手頭的基建還是得干啊,于是只好發行地方債來問大家借錢了。

數據顯示,今年前11月,地方債發行高達4.3萬億,規模超出去年全年(4.16萬億)。

普通人借錢要愁還錢,地方政府也一樣。

而現在,房地產稅還沒出臺,央地的稅制改革也需要時間來落地,地方上只能繼續靠賣地、托市來回血了。

這就是最近各地開始頻頻“一城一策”的根本動因。

數據顯示,11月土地市場整體成交量同比減少逾兩成,但成交均價卻上揚逾三成。而已經宣布放松的幾個城市,短期的成交量均出現了暴增,一來一去,也是不少稅金呢。

用大白話來說,就是地方政府正在通過控量加價、托市促銷的方式,努力地給自己回血。

上面對此也基本就是默許的狀態了,不然地方上還能靠啥來發工資、搞基建?

04  

綜合各方面因素來看,除少數仍將堅持調控不放松的城市,未來半年到一年后,多數城市將推出自己的“一城一策”,房價短期出現一定幅度的上漲,是大概率事件。

但是,這并不是說炒房客的春天又來了,上漲并不等于大漲。

“房住不炒”的主基調一天不放松下來,各地樓市的上漲幅度基本都只敢在小打小鬧的邊緣試探。

就像業問上周給大家分析的那樣:放松不是放開,力度差很遠的。是利好沒錯,但也別太激動。

所以在文章的最后,業問對剛需客和投資客給出未來半年到一年內的買房建議:

如果你是剛需,除少數熱門城市之外,大部分城市都沒必要趕在今年最后一個月上車。

建議等到2020年春節之后,掌握市場最新動向后,再決定是否進場。

至于投資的話,情況不能一刀切。在這里,我只能在總思路上給大家一個建議:

未來5年內,由于我們找不到任何理由對樓市再來一次徹底的“放開”。

所以,如果想要投資房產的話,很難在短期內獲得可與之前的漲幅相比的回報率,需要做好長線持有的心理準備。

今天就先聊到這里,有啥需要具體分析的,然后再添加我的微信(cnlchouse)詳細聊一聊。

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